Ρύθμιση - ανάσα: Πόθεν έσχες στα ακίνητα με βάση τις πραγματικές κι όχι τις αντικειμενικές αξίες

2014-07-28 10:48

 


Σε ένα πιο ευέλικτο σύστημα εφαρμογής του «πόθεν έσχες» στα ακίνητα προσανατολίζεται τώρα η κυβέρνηση για να «ξεπαγώσουν» οι αγοραπωλησίες ακινήτων και να «ζεσταθεί» η αγορά που έχει «νεκρώσει» τα τελευταία χρόνια.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζουν νέα ρύθμιση με την οποία θα αποσυνδέεται το τεκμήριο απόκτησης ενός ακινήτου από την αντικειμενική αξία, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερη ακόμη και διπλάσια από την εμπορική αξία του ακινήτου.

Η πρόταση που βρίσκεται στο τραπέζι των συζητήσεων και αναμένεται να παρουσιαστεί στην τρόικα προβλέπει την εφαρμογή του «πόθεν έσχες» όχι στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως ισχύει σήμερα, αλλά στην πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου, ενώ παράλληλα θα λαμβάνονται υπόψη και οι υπόλοιπες δαπάνες, όπως ο φόρος που καταβλήθηκε και τα έξοδα μεταβίβασης του ακινήτου (έξοδα συμβολαιογράφου, μετεγγραφής κ.λπ.).

Ρύθμιση - ανάσα: Πόθεν έσχες στα ακίνητα με βάση τις πραγματικές κι όχι τις αντικειμενικές αξίες

Έτσι η εφορία θα δέχεται το ποσόν της συναλλαγής που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς, όποιο και αν είναι αυτό, χωρίς να λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική αξία. Εφόσον η τρόικα ανάψει το «πράσινο φως», το μέτρο θα εφαρμοστεί άμεσα, αλλά μόνο για το τεκμήριο απόκτησης του ακινήτου και όχι για το φόρο μεταβίβασης, ο οποίος θα επιβάλλεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου. Εναλλακτικά στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν το ενδεχόμενο αναστολής του «πόθεν έσχες» για ακόμη ένα ή δυο χρόνια.

Σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς, η νέα ρύθμιση θα «ξεπαγώσει» πολλές αγοραπωλησίες ακινήτων που αυτή τη στιγμή βρίσκονται στον «αέρα», καθώς οι αγοραστές αδυνατούν να δικαιολογήσουν στην εφορία τη δαπάνη απόκτησης των ακινήτων, η οποία υπολογίζεται με βάση τις υψηλές αντικειμενικές αξίες και υπερβαίνει το πραγματικό τίμημα.

Για παράδειγμα ένας φορολογούμενος που αγοράζει μια κατοικία έναντι 100.000 ευρώ με αντικειμενική αξία 170.000 ευρώ θα πρέπει να δικαιολογήσει στην εφορία την προέλευση κεφαλαίων ύψους 170.000 ευρώ ενώ στην πραγματικότητα έχει καταβάλει 100.000 ευρώ για την απόκτηση του ακινήτου. Αν δεν καταφέρει να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων ο νόμος προβλέπει ότι θα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος επί του ποσού του τιμήματος που δεν θα καταφέρει να δικαιολογήσει, καθώς αυτό θα αντιμετωπιστεί ως φορολογητέο εισόδημα.

Το τίμημα για την αγορά του ακινήτου αναγράφεται στη φορολογική δήλωση. Αν δεν δικαιολογηθεί με κάποιο τρόπο (π.χ. τραπεζικός δανεισμός, ανάλωση κεφαλαίου, πώληση περιουσιακών στοιχείων) τότε θα φορολογηθεί ως εισόδημα με συντελεστή έως 42% και με ειδική εισφορά αλληλεγγύης έως 4%. Ετσι πέρα από τον φόρο μεταβίβασης και τα υπόλοιπα έξοδα (συμβολαιογραφικά και μετεγγραφής) ο αγοραστής κινδυνεύει να βρεθεί αντιμέτωπος με την επιβολή έξτρα φόρου.

Τα στοιχεία από την κτηματαγορά δείχνουν ότι οι τιμές στις οποίες κλείνονται οι συμφωνίες είναι χαμηλότερες κατά 50%- 60% από τις τιμές της εφορίας. Κτηματομεσίτες και συμβολαιογράφοι κάνουν λόγο για τυφλό «πόθεν έσχες» που υπολογίζεται με βάση τις εκτός πραγματικότητας πλέον αντικειμενικές αξίες και προκαλεί αλυσιδωτές παρενέργειες δημιουργώντας αγορά των «ολίγων», οι οποίοι μπορούν να αποκτούν ακίνητα σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές και ταυτόχρονα να καλύπτουν με τα εισοδήματά τους τη δαπάνη απόκτησης.

Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξύ για όσους έχουν χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα και δεν μπορούν λόγω των υψηλών αντικειμενικών τιμών που αναγράφονται στα συμβόλαια να καλύψουν τη σχετική δαπάνη που στις περισσότερες περιπτώσεις είναι υπερδιπλάσια από το πραγματικό ποσό που κατέβαλε ο αγοραστής. Ειδικά για συμβόλαια που αφορούν ακίνητα που έχουν πλήρως απαξιωθεί αλλά βρίσκονται σε περιοχές με πολύ υψηλές τιμές ζώνης. Ετσι με βάση τα σημερινά δεδομένα, αγορές ακινήτων μπορούν να κάνουν μόνο λίγοι και κυρίως εταιρείες, ελληνικές και ξένες, οι οποίες αγοράζουν φθηνά και ταυτόχρονα μπορούν να καλύψουν το πόθεν έσχες τους.

Οπως λένε παράγοντες της αγοράς, η νέα ρύθμιση θα διευκολύνει τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων, αλλά θεωρούν ότι οριστική λύση θα δώσει μόνο η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των πραγματικών τιμών. Η συμφωνία με την τρόικα προβλέπει τη διατήρηση έως το 2016 των σημερινών αντικειμενικών αξιών, οι οποίες ισχύουν από το 2007, όταν η αγορά των ακινήτων γνώριζε «ημέρες δόξας». Στα σχέδια είναι η επικράτηση μιας και μόνο τιμής μεταξύ της αντικειμενικής και αυτών που γίνονται οι αγοραπωλησίες.

Η υπερφορολόγηση «βύθισε» τα ακίνητα

Τα έσοδα που μπαίνουν σήμερα στα δημόσια ταμεία από τις αγοραπωλησίες των ακινήτων είναι σχεδόν μηδενικά. Η μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3% από τα επίπεδα του 8% και 10% δεν κατάφερε να τονώσει την κτηματαγορά, παρά την πολύ μεγάλη πτώση των τιμών των διαμερισμάτων, των οικοπέδων αλλά και των εξοχικών κατοικιών. Η υπερφορολόγηση σε συνδυασμό με τις μεγάλες περικοπές που έγιναν στα εισοδήματα των νοικοκυριών ήταν οι πιο σημαντικοί λόγοι που συνέβαλαν στην απαξίωση των ακινήτων.

Σύμφωνα μάλιστα με τον πρόεδρο των συμβολαιογράφων κ. Κ. Βλαχάκη λόγω της υπερφορολόγησης το ελληνικό ακίνητο βυθίστηκε αρκετά τα τελευταία χρόνια και το πρόβλημα θα συνεχιστεί από την υπερπροσφορά ακινήτων από ανθρώπους που δεν θα μπορούν να υποφέρουν τη φορολόγησή τους.


Πηγή Ημερησία